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紐約租房新法通過 律師建議華人房東出租房需謹慎

2019年10月14日 10:19 來源:中國僑網 參與互動 

  中國僑網10月14日電 據美國《世界日報》報道,紐約律師戴士樂(Perry I. Tischler)代理房東房客官司已22年,接下4300個案件,其中華人客戶占到65%-70%。

  他說,由于紐約市法庭偏向房客,因此驅趕房客的時間較長。同為紐約州,紐約上州和紐約長島的法庭案件都比較好做。如果房客位于紐約市低收入地區,不僅時間更長,而且有免費律師提供協助,就更難了。

  他表示,新紐約州《住房穩定和租戶保護法》(HSTPA)將于10月14日生效,到時驅逐房客的難度更大。

  非法出租 被抓把柄慘了

  戴士樂說,華人房東的問題主要有三個:一是把地下室裝修后出租;二為把閣樓向外出租;三是把多余的房間向外出租。他說,這些出租都是不合法的。租客租住這樣的房子,是因為他們知道這種出租是違法的,只要一告,就可以白住半年。

  他說,有的租客住了一段時間,就開始不交房租。“這樣的租客什么人都有,有非裔、西語裔、華人和韓國人。”如果房東找到他們要房租,他們就會起訴,而且紐約有許多免費律師,可以幫助他們打官司。如果打到法院,法官也向著他們。因此,有人說,紐約市是一個租房者的城市。“我對華人房東的建議是,不要非法出租。”

  這些租客找到免費的住處,當然不想走。有的華人房東膽小怕事,就私自塞錢給租戶,希望他們自己搬走。但是,租客拿到錢后,并不走,而是繼續住在里面,認為房東拿他們沒有辦法。因為是非法出租,房東不敢上法庭。有的華人為了趕走租客,把房子賣了。但是,租客還是不走,買家不愿簽字,房子還是賣不掉。

  他說,許多房東找到他們,希望律師出面,把這些房客趕走。他說,在1990年代,如果通過法院趕走租客,一般需要三、四個月。但是,現在拖到六到八個月。紐約州2019年通過一個租客保護法,主要是保護租客。這個新法把各個程序都拖長了,驅趕租客時間也大大延長。

  驅趕期間 房東不能收租

  紐約律師張楠說,如果按照以前的法律,房東可以要求房客30天內搬走。但是,現在情況變了。新的法律給房客更多寬限期:如果房客住在這里不到一年,可要求30天內搬走;如果房客住了一年以上但不到兩年,可以在60天內搬走;如果房客住了兩年以上,房客可以在90天搬走。“在此期間,房東不能收房租。”

  目前,許多房東不知道這個法律。如果要驅趕房客,他們要在8月或9月提出訴狀,但是很多人9月尚未行動。他說,在以前,房東可以要求房客三五天內搬走。但新法律要求房東要給房客寄掛號信。“如果不寄掛號信,房客律師可以要求法官取消案件。”

  他說,很多華人希望用錢解決,如在庭前和解,房東會主動給房客錢,要他們搬走。“我聽說,房東一般出價1000美元到5000美元,也有出上萬美元的。”但房東出錢不一定能夠談妥。“房東找我們,一般是要上法庭的。”不過,也有的房客自己搬走。

  職業房客 借機免費白住

  張楠說,華人房東的房客來源多種多樣。“我們驅趕的房客很多,有人日本人、韓國人、俄國人、華人、非裔等,而西語裔的房客占多數。”他估計,在他驅逐的租客中,職業租客(professional tenants)約占一半。

  在這些案件中,許多是因為房東沒有按照法律辦事,被房客抓住把柄,借機白住。例如,有的房東把地下室裝修后出租,不排除有的地下室裝修得很高檔,跟地面上的房子一樣。

  政府管控 不能隨便漲租

  張楠說,在美國許多大城市,政府都會控制房租,保護房客,尤其是紐約市這樣的國際大都市。但是,有的房東房客糾紛是因為房東的無知,他們不知道自己的房子是受到租金限制的。

  例如,六個家庭以上的房子屬于房租控制的建筑,房租受到政府的管控。政府每年會寄一封信,告知明年的房租可以上漲多少,一般是1.5-2.5%。他說,投資這類房產的華人較少,而華人買一到三家庭的房子的比較多。如果是購買三家庭或四家庭的房屋,享受減稅優惠,也會受到控制房租政策的影響。

  他說,華人房東很節省,把家里空余的房間都出租。“他們看到房間空下來,就認為是浪費了。”他說,不要急于將房子租出去,一定要做房客調查,挑選好的租客。

  做了近十年的律師,他看了太多的房東房客糾紛。他說,房東一定要把出租的房子搞好,盡到自己作為房東的責任。而對房客來說,租住別人的房子,應該與房東好好相處。“如果有什么事,應該提早說,以便解決。”(高梓原)

【編輯:王嘉怡】

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